Kendi evinizi, villanızı ya da küçük bir apartmanı yaptırmayı planlıyorsunuz ve en kritik adım doğru müteahhiti seçmek. Yanlış seçim; gecikme, ek maliyet, düşük kalite ve hatta hukuki süreçlerle sonuçlanabilir. Bu rehberde, mağdur olmamak için adım adım nelere bakmanız gerektiğini; sözleşmeden teklif karşılaştırmasına, kontrol listesinden SSS’ye kadar hepsini bulacaksınız.
1) Referans ve Geçmiş Projeler
- Bitmiş projeleri yerinde görün: Sadece fotoğraf değil, mümkünse sahayı gezin.
- Eski işverenlerle konuşun: Zamanında teslim, bütçeye uyum, satış sonrası ilgi.
- Benzer ölçek ve tip: Villa yapacaksa villa referansı, apartman yapacaksa apartman referansı isteyin.
İpucu: “Teslim sonrası 6 ayda hangi sorunlarla karşılaştınız?” sorusu, kaliteyi en çıplak haliyle ortaya çıkarır.
2) Resmi Belgeler, Yeterlilik ve Sigortalar
- Müteahhitlik/iş deneyim belgeleri, Ticaret Sicil, Vergi Levhası, SGK kayıtları.
- İş sağlığı ve güvenliği prosedürleri; şantiye şefi, teknik personel atamaları.
- All-risk şantiye sigortası ve üçüncü şahıs mali mesuliyet poliçeleri hakkında yazılı teyit.
- Alt yüklenici sözleşmeleri (varsa) ve tedarikçi ödeme disiplinine dair kanıtlar.
3) Teklifleri Elma-Elma Karşılaştırma (Tablo)
Aynı projeye gelen 3 teklif bile kapsam farklıysa kıyaslanamaz. Teknik şartnameyi siz belirleyin; marka/seri, metraj ve kalite sınıfı net olsun. Ardından şu tabloda kıyaslayın:
| Kalem | Müteahhit A | Müteahhit B | Müteahhit C | Not |
|---|---|---|---|---|
| Beton sınıfı / demir tonajı | C30 / 18 t | C25 / 16 t | C30 / 18 t | Statik projeye birebir uygun mu? |
| Dış cephe (ısı yalıtım) | EPS 5 cm | EPS 3 cm | Taş yünü 5 cm | Isı yalıtım performansı kritiktir |
| Pencere doğrama | 6 odacık / 70 mm | 5 odacık / 60 mm | Alüminyum ısı yalıtımlı | Cam paketi ve aksesuar dâhil mi? |
| Isıtma sistemi | Kombi + petek | VRF | Zemin ısıtma | Enerji verimliliği ve işletme maliyeti |
| Elektrik & zayıf akım | Dahildir | Kısmi | Dahildir | Akıllı ev altyapısı var mı? |
| Peyzaj & çevre düzeni | Hariç | Dahil | Kısmi | Alan sınırı ve metraj netleşmeli |
| Toplam fiyat (KDV hariç) | — | — | — | Seçim tek fiyata bakılarak yapılmamalı |
Altın kural: Aşırı düşük teklif = genellikle kapsam eksikliği, malzeme/işçilikten kısmak ya da ileride “revizyon/ek iş” adıyla fiyat şişirmek.
4) Sözleşmede Olması Gereken Maddeler
- İşin tanımı ve kapsam (teknik şartname ekli, çizimler referanslı).
- Teslim tarihi ve iş programı (ara kilometre taşları, gecikme durumunda günlük gecikme cezası).
- Malzeme marka/model listesi ve muadille değiştirme şartları (yazılı onay zorunluluğu).
- Garanti & ayıp sorumluluğu (yapısal 5-10 yıl, ince işler 2 yıl; yazılı servis taahhütleri).
- Hakediş ve ödeme planı (aşağıdaki tabloya göre; iş ilerleme yüzdesine endeksli).
- Sigorta ve iş güvenliği (poliçe numaraları ve teminatları sözleşme eki).
- Uyuşmazlık çözümü (tahkim/mahkeme, keşif bedeline endeksli teminat mektubu opsiyonu).
Örnek madde (gecikme cezası):
“Yüklenici, işin sözleşmede belirtilen süreyi aşması halinde, her gecikme günü için sözleşme bedelinin %0,1’i oranında gecikme cezasını peşinen kabul eder.”
5) Ödeme Planı ve Hakediş Yönetimi
Ödemeler ilerleme yüzdesine bağlanmalı, “büyük kapora” risklidir. Örnek bir yapı:
| Aşama | İçerik | Ödeme Oranı | Kontrol/Kabul |
|---|---|---|---|
| 1. Temel & taşıyıcı sistem | Temel, kolon-kiriş, döşeme | %20 | Statik projeye uygunluk, beton raporları |
| 2. Kaba inşaat | Duvar, çatı, dış cephe | %20 | Metraj ve imalat kontrolü |
| 3. Tesisat rough-in | Elektrik/sıhhi tesisat şaft ve hatları | %15 | Basınç ve kaçak testleri, kablo kesitleri |
| 4. İnce işler | Alçı, boya, zemin, doğrama | %25 | Numune onayı, marka/model doğrulama |
| 5. Geçici kabul | Eksik-kusur listesi (snag list) | %15 | Eksiklerin yazılı tamamlanması |
| 6. Kesin kabul | İskan/evrak teslimi | %5 (teminat) | Garanti belgeleri ve as-built |
Not: Son %5’lik teminat, kesin kabule kadar tutulursa motivasyon ve kalite artar.
6) İletişim, Şeffaflık ve Raporlama
- Haftalık toplantı ve rapor (ilerleme fotoğrafları, metraj, bir sonraki hafta planı).
- Değişiklik yönetimi (VO): Her değişiklik için fiyat ve süre etkisi yazılı onayla netleşmeli.
- Bulut klasörleri: Proje, sözleşme, revizyon ve test raporları tek yerde.
7) Kırmızı Bayraklar (Uzak Durun)
- “Bu malzeme aynısı, faturaya yazmaya gerek yok” yaklaşımı.
- Gerçek dışı kısa teslim süresi + aşırı düşük fiyat kombinasyonu.
- Yazılı teklif/sözleşmeden kaçınma, büyük kapora ısrarı.
- Referans/vergi-SGK/ruhsat konularında belge verememe.
8) Hızlı Kontrol Listesi (Kaydet & Kullan)
- [ ] En az 3 benzer ölçekli referans kontrol edildi
- [ ] Ticaret Sicil, vergi levhası, SGK kayıtları görüldü
- [ ] All-risk şantiye sigortası ve teminatlar teyit edildi
- [ ] Teknik şartname ve markalar net; “muadil” sınırları yazılı
- [ ] İş programı ve gecikme cezası sözleşmede
- [ ] Hakediş bazlı ödeme planı kabul edildi
- [ ] Değişiklik yönetimi (yazılı VO) tanımlı
- [ ] Garanti ve servis prosedürü yazılı alındı
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Müteahhit seçerken en önemli 3 kriter nedir?
Doğrulanabilir referans, eksiksiz resmi belgeler & sigortalar, net sözleşme & ödeme planı.
En ucuz teklifi seçmek mantıklı mı?
Genellikle değil. Kapsam eksikliği ve kalite düşüşüyle toplam maliyet artar. Fiyat/kapsam/termin üçlüsünü birlikte değerlendirin.
Ödemeleri nasıl güvenceye alırım?
Hakediş bazlı ilerleme, son %5 teminat, gecikme cezası ve yazılı değişiklik onayı ile.
Malzeme muadili kabul etmeli miyim?
Yalnızca eşdeğer teknik değer ve aynı performans sınıfı ise ve yazılı onayla.
Son söz: Doğru müteahhit; işini yazan, planlayan ve raporlayan kişidir. Kontrol listemizi kaydedin, teklif tablosunu kendi verilerinizle doldurun.
💬 Sizin deneyiminiz ne oldu? Müteahhit seçiminde yaşadığınız iyi/kötü tecrübeleri ve marka/kalite önerilerinizi yorumlarda paylaşın. Bu sayfayı yer işaretlerinize ekleyin; teklif kıyaslarken geri dönüp kontrol edin.
Daha fazla rehber: Ev yaptırmak ne kadar sürer? • İnşaat sözleşmesi örnek maddeler • Banyo & mutfak malzeme seçimi
İlk yorum yapan siz olun